物业管理法

 

一，物业管理法的含义

 

目前，我们学界对"物业管理法"尚未形成统一的认识。一般认为物业管理法，是指国家和地方职权机关依其职权制定、认可，颁布执行的有了对物业管理关系进行调整的所有法律规范，比如包括宪法规范、民法规范、经济法规范、行政法规范、刑法规范等，还包括国务院以及各部委颁布的条例、规章、规定等，还包括各地方人民代表大会和政府颁布的地方性法规与地方规章。狭义的物业管理法，一般理解为规范物业管理的某一个具体文件，目前在我国法律层次最高的物业管理法就是国务院《物业管理条例》。《物业管理条例》于2003年5月28日国务院弟九次常务会议通过，2003年6月8日中华人民共和国国务院第379号公布自2003年9月1曰起施行，并根据2007年8月26日《国务院关于修改<物业管理条例〉的决定》修订。

 

 

二，物业管理法律制度的基本原则

 

物业管理法律原则，是指贯穿整个物业管理立法，对各项物业管理法律规定制度起统率、指导作用的立法原则，也是参与物业管理的各方主体应当遵循的行为准则，同时还是解释应用物业管理法律法规和叫研究发展物业管理法律理论的依据。

 

因此，物业管理主要应该体现三个基本法律原则:

 

1，是尊重维护业主财产权力原则;

 

2，自治管理，民主协商，契约自由，平等受信的原则;

 

3，是政府适度监管屋则。

 

三，物业管理法的表现形式

 

调整社全关系的法律规范都有一定的表现形式，物业管理法也不例外。物业管理法的表现形式主要包指宪法`、法律、行政法规、地方性法规、规章、司法文件等。

 

(一)宪法

 

是国家的根本大法，具有最高的法律效力，也是制定各层级物业管理法律规范的依据。

 

(二)法律

 

法律是我国最高国家机关即全国人民代表大会及其常务委员会，经过一定程度序制定的规范性文件。我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，例如，在私法方面，《民法通则》的相邻关系制度《物权法》的建筑物的区分所有制度。《合同法》的委托制度均是物业管理立法的基础。在公法方面，《去地管理法》，《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。

 

(三)行政法规

 

行政法规是国务院根据完法和法律制定和发布的规范性文件，国务院制定的物业管理活动相关的行政法规主要有:

 

1991 年《城市房屋拆迁管理条例》

1993年《土地增值税暂行条例》

1996年《房产税暂行条例》

1997年《契税暂行条例》

1998年《城市房地产开发经营管理条例》

2000年《建设工程质量管理条例》

2003年《物业管理条例》

……

 

(四)地方性法规

 

地方性法规是省、自治区、直辖市或全国人民代表大会常务委员会特别授权的城市的人民代表大会及其常务委员会制定和发布的实施于本地的规范性文件。目前已制定有大量的物业管理法规，它仍在本级区域范围内生效。如

 

1997年《上海市物业管理条倒》

1998年《广东省物业管理条例》

2001年《河南省物业管理条例》

2001年《江苏省物业管理条例》

……

 

(五)行政规章

 

行政规章是国务院主管部门、具级以上各级人民政府依照法律规定的权限制定或颁布的规范性文件。涉及物业管理活动的行政规很多，例如:

 

1995年《城市房屋租赁管理办法》

1996年《城市住宅小区物业管理服务费收费暂行方法》

1997年《城市房屋权属登记管理办法》

1999年《物业管理企业资质管理试行办法》

……

 

四，物业管理法的地位和作用

 

(一)物业管理法的地位

 

物业管理法是一个以民法为核心，并以行政法、经济法为保障的综合性的法律关系。

 

(二)物业管理的作用

 

是指该法能实际发挥对物业管理社会关系秩序产生现实影响或社会效应，加强物业管理法制建设，对我国现代化的历史进程，对人民群众日常生活秩序，对业主群体的合法权益等有着十分重大的作用。

 

1，维护物业管理市场秩序;

 

2，保障物业管理权利人合法权益;

 

3，为优质服务创设保障，为解决纠纷提供依据。