别让误会伤了和气！关于物业，这 10 个问题业主该懂

 

物业不是 “万能管家”，但这些事他们真的在用心做

 

每天进出小区，你可能总想问：

“我家漏水物业为啥不管？”“没住的房子凭啥交物业费？”

其实，物业和业主从来不是对立面。今天就用最实在的话，把大家最关心的 10 个问题说清楚 —— 别让误会，影响了咱们小区的舒心日子。

 

1.物业到底干啥的？不只是 “看门扫地”

你以为物业 = 保安 + 保洁？其实他们要管的多着呢：

房屋共用部位（比如楼道、外墙）的维护，共用设施（电梯、水管、路灯）的检修；

小区卫生、绿化、停车秩序，甚至业主装修时的合规性监督；

24 小时值班、电话响应，还有档案管理、对外事务对接（比如对接社区、处理投诉）……

看似琐碎，却关系着整个小区的正常运转。

 

2.物业费交的是啥？不是 “冤枉钱”

物业费里藏着这些成本：

物业人员工资、社保；

电梯、水泵等设施的日常运行费；

小区保洁、绿化、安保的开支；

办公耗材、固定资产折旧，甚至公共区域的保险费……

说白了，物业服务也是一种 “商品”，就像你网购要付款，享受了小区的维护、整洁和秩序，自然要为这份服务买单。

（法律依据：《物业管理条例》第四十一条明确，业主需按合同约定交物业费，这是法定义务哦～）

 

3.物业不是 “万能神”，这些事真管不了

别再为难物业了！他们的责任有边界：

你家水管爆了、电路坏了？找供水供电公司；
 

房屋墙体开裂、漏水？这是开发商的质量问题，该找建设单位；
 

邻居违章搭建挡了光？这是业主间的纠纷，物业可协调但无强制权。
 

物业只对合同约定的 “小区公共事务” 负责，超范围要求，反而会影响其他业主的权益。

 

4.房子空着没人住，物业费能不交？
 

不少业主说：“我一年没住，凭啥交钱？”
 

但你想过吗？小区的电梯要维护、路灯要亮、绿化要浇水，这些都是为全体业主服务的，不会因为你没住就停摆。
 

（法律明确：只要物业按合同提供了服务，哪怕业主没住，也得交物业费 —— 最高人民法院有相关司法解释撑腰呢～）

 

5.对服务不满？可以提，但别直接 “拒交物业费”
 

觉得卫生没打扫干净、保安巡逻不到位？
 

第一步：看物业服务合同，对照约定的服务标准（比如 “每日保洁 2 次”“巡逻每 2 小时 1 次”）；
 

第二步：让业委会监督物业整改，整改不到位可按合同换物业；
 

但千万别直接拒交物业费 —— 这是违约行为，反而会让你失去 “问责物业” 的合法前提。

 

6. 我家住底层，凭啥要交电梯费？
 

“我天天走楼梯，电梯跟我没关系！” 不少一楼业主会有这样的想法，但其实 ——
 

电梯是全楼业主的 “共有财产”。从产权来说，电梯属于小区共用设施，归全体业主共同所有；从功能来说，它服务的是整个楼栋的通行需求。
 

你可能偶尔会用电梯：去顶楼晒被子、帮邻居搬大件、从地下车库拎东西…… 就算现在不用，也不能否认它是楼栋正常运转的一部分。
 

就像小区的路灯，哪怕你晚上不出门，也得为公共照明买单 —— 电梯费的道理一样，它保障的是整个楼栋的 “通行权”，不分楼层高低。

 

7. 我家被盗了，物业必须负责赔偿？
 

家里遭贼，谁都窝火，但这事真不能全怪物业。
 

物业的安保责任是 “公共区域的安全防范”：比如小区大门登记、定时巡逻、监控设备维护…… 这些在物业服务合同里都写得清清楚楚。
 

但保安不是 “私人保镖”，他们管不了你家门窗有没有锁好，也不可能 24 小时盯着某一户的阳台。物业费里的 “安保费”，只够覆盖公共秩序维护，不是给你家财产买了 “保险”。
 

只要物业按合同做到了巡逻次数、监控正常运行，法律上就没责任。真遇到盗窃，该第一时间报警，由警方追查嫌疑人哦。

 

8. 房屋质量有问题，物业为啥不解决？
 

“我家墙裂了、漏水了，物业不管就是失职！”
 

其实，房屋质量问题得看 “保质期”：
 

新房交付后，墙面、水管等有保修期（一般 2-5 年），这期间出问题，该找开发商维修 —— 物业最多帮你 “传话”“协调”，但没义务替开发商买单；
 

过了保修期，若是共用部位（比如楼顶漏水、楼道墙面脱落），物业会用维修基金处理；若是你家专属区域（比如自家卫生间漏水），得自己找师傅修。
 

物业和开发商是两家独立公司，别让物业替别人 “背锅” 啦。

 

9. 我自己的房子，改成商铺咋就不行？
 

“我把客厅改成小卖部，方便邻居也赚点钱，有错吗？”
 

还真有错！住改商是明确违法的：
 

住宅的规划用途就是 “住人”，改成商铺会带来噪音、油烟、人流杂乱，影响邻居休息 —— 比如楼下开餐馆，楼上可能天天闻油烟；
 

想改也不是完全不行：得先问遍左右邻居、业主委员会，全签字同意，再报政府部门审批（几乎很难通过）。
 

要是偷偷改了，轻则被责令恢复原状，重则罚款 1000-10000 元，得不偿失。

 

10. 物业人员是不是每天都很闲？
 

“他们就扫扫地、开开门，凭啥拿工资？”
 

你没看到的是：
 

凌晨 5 点，保洁阿姨已经在擦楼道玻璃、清垃圾桶；
 

38℃高温天，工程师傅趴在楼顶修水箱，汗流得眼睛都睁不开；
 

半夜 12 点，客服还在接电话，协调业主家水管爆裂的抢修；
 

过年过节，别人阖家团圆，保安还在小区门口站岗……
 

物业人全年无休，干的是 “杂活”，担的是 “责任”，工资也只是普通工薪水平。要是你体验过一天物业工作，可能就不会觉得他们 “闲” 了。

 

物业和业主，就像小区里的 “搭档”—— 物业用心做好该做的事，业主理解服务的边界和成本，才能让咱们住得更舒心。