诸多十年以上的小区所面临的共同困境是，物业费涨价，难于上青天。

 

业主们反对的理由七七八八：

 

例如，提高物业费，为什么不是你先提高物业服务质量?

 

又如，老小区物业都是地头蛇，账目一泡污，业委会也与之勾结!

 

总之，大多数人唯恐被物业占了便宜，只顾着眼前的那些小利益，却丝毫未意识到，好的物业对于房屋价值的保值有多么重要。

 

目前，上海新小区物业费普遍在6-9块，老小区平均2块左右，二者必然分化。

 

那么，从另外一个角度而言，物业管理公司是一门好生意吗?

 

物业公司60%的成本来自人工，而人力成本正在以每年约5%的速度逐年上涨。

 

而收入角度，物业费的上限却是清晰而固定的。经年累月之后，这真是一门非常糟糕的生意。

 

收入

 

业主所缴纳的物业费，构成了物业管理收入的大类之一：基础服务收入。

 

也就是常见的保安、保洁、修理和绿化等。

 

港股颇有几家上市物业公司，例如绿城服务、永升生活、佳兆业、碧桂园、新城悦等。

 

它们披露的数据，物业费整体水平稳中略升。

 

然而，这些龙头，背靠大开发商，年年有巨量新盘交付，新楼盘的物业费水平往往显著高于老楼盘。那么，可以推断的是，已交付楼盘的物业费，物业费基本没有增长。

 

现实生活中的经验也多是如此。

 

 

物业费涨价难的背后，有很多原因。

 

一、一线城市十年以上的小区，当年的购入成本太低了，其中很有些住着千万房产、但动了三五百块都很敏感的人。他的资产很大，但现金流很少，时间又很多，尤其是退休人员。

 

二、物业费涨价需要"双过半"同意，超过50%户数、50%面积。这几乎是一个不可能完成的任务。

 

三、为了利润，物业公司压缩员工、克扣服务，物业质量下降，进而与业主矛盾重重，于是更难以涨价，简直是个恶性循环。

 

即便对于绿城、万科这样标杆式的物业，涨价也并非易事。

 

一位在头部地产物业的高管，就透露常常苦恼于如何说服业主同意涨价。

 

成本

 

无法涨价的情况下，人力成本又在逐年上涨，不可避免地，物业管理面临极大的成本压力。

 

物业公司的成本结构

 

物业公司只有两个选择：

 

一、增加人力外包的比例，很多是退休或灵活用工，社保压力较小。

 

目前在物业公司上班的人，中年人甚至老年人的比例越来越高，因为年轻人喜欢自由，宁可送外卖、跑滴滴，收入更高。

 

二、增加科技投入，以自助门禁、自助车库缴费、智能管家、智能安防等自动化设备，替代人工。

 

或许，未来中国最大的物业公司，将是一家科技公司。

 

物业公司的员工外包比例

 

毛利率方面，就港股物业上市公司的基础服务费而言，毛利率基本稳定，成本控制是有效的。

 

但是，同样的，每年巨量交付的新楼盘定价高、入住率低、设备维修费用少，毛利率较高。

 

于是，那些存量的老楼盘，物业的毛利率恐怕是逐年下降的。

 

 

新方向

 

其实，物业管理收入还有另外一大类，增值服务收入。

 

面向业主的托育看护、生鲜团购、装修管理、房产经纪等，面向开发商的销售带客、车位与尾盘代销等，可视作物业公司的“其他收入”。

对大多数物业公司而言，基础服务的物业费收入只要保本、甚至没有大幅亏损即可，真正有前景的业务方向是增值服务。

 

物业行业增值服务收入结构

 

据兴业证券的统计，上市物业公司的增值服务占总收入的比例已达到30%-40%，并保持稳步上升的态势。

 

物业类上市公司的收入结构(2018)

 

而那些更加"性感"的玩法，像社区团购、养老服务、健康保险等，用互联网的说法就是："物业公司作为线下最强大的流量入口，巨大的价值仍待挖掘。"

 

 

但是，物业公司以目前中学、中专为主的人才结构，把这想象空间变为现实，并不是一条容易的路。